De veranderende woningmarkt volgens Nidoo

Geplaatst op maandag 26 augustus 2013

De woningmarkt verkeert in diepe crisis. Een crisis die de overgang van een oude naar een nieuwe realiteit markeert. Jarenlang was de woningmarkt een abnormale markt, abnormaal vanwege het sterk aanbodgedreven karakter. De dominantie van het aanbod verliest echter snel aan kracht. Behalve laag consumentenvertrouwen met als gevolg de kopersstaking, hebben banken en overheid de spelregels veranderd. Dit leidt tot een verschuiving op de woningmarkt:

Aanbod dominant –> Vraag als vertrekpunt

Veranderingen naar de nieuwe realiteit verlopen echter grillig. Maar ook langzaam, omdat de woningmarkt zich van oudsher kenmerkt als een echte voorraadmarkt. Langjarige prognoses en grootschalige plannen lopen nu als karretjes in de modder vast. Oude spelers hebben (grond)posities ingenomen in de verwachting dat de woningprijzen elk jaar zouden blijven stijgen. Het zijn bakkers die voor 10 jaar meel in hebben gekocht en nu ontdekken dat de consumenten geen brood meer kopen. Inmiddels hebben we het geloof in dit model verloren, maar de bakker kan even niet anders.

Inherent aan veranderingen is dat menig ‘woningmarkt-kenner’ het radicaal andere uiterste van het spectrum predikt. Een compleet vraaggestuurde woningmarkt, waar voor oude partijen geen rol meer is en nieuwbouw organisch – als vanzelf – tot ontwikkeling komt. Hierbij wordt de zelfredzaamheid vaak geromantiseerd en verheven tot doel op zich. Met als gevaar dat totale individuele vrijheid, collectieve kwaliteit ondergraaft. Het betreft hier ten beste een niche markt. Haar succes legt echter wel een verlangen van consumenten naar meer invloed op haar woning en woonomgeving bloot. Dit verlangen krijgt invulling als gemeenten en ontwikkelaars hun expertise inzetten ten behoeve van de woonconsument. Niet langer moeten gesprekken gaan over ‘wat’ & ‘waar’ wordt gebouwd, maar moeten we ons afvragen ‘voor wie’ & ‘onder welke condities’ nieuwbouw mogelijk is.

De eindgebruikers is dan niet langer het eindpunt van een ontwikkeling, haar woonwens vormt de start van het ontwikkelproces. De eindgebruiker als startgebruiker voor nieuwbouwontwikkelingen. Gemeenten formuleren een startbod, door condities te stellen (bijvoorbeeld: uitstraling publieke ruimte, wel / geen hoogbouw, aantal en type woningen) en doen hiermee een uitnodigingen aan latente kopers of huurders om hun wensen kenbaar te maken. Zo ontstaan collectieven van individuen, waarbij het creëeren van een nieuwe leefomgeving het gezamenlijk doel is. In Duitsland (een statische woningmarkt) bestaat dit principe al langer, coöperaties van kopers co-creëeren (en beheren) in belangrijke mate hun toekomstige leefomgeving. Door de woonwens als uitgangspunt te nemen van een ontwikkeling ontstaan wijken die duurzamer zijn, omdat ze beter toegesneden zijn op de leefstijlen van haar bewoners. In een steeds minder mobiele woningmarkt is dit de basis voor langjarig woongenot.

Bekijk alle nieuwsberichten