Tijd van aanbodgestuurd bouwen is voorbij

Geplaatst op maandag 13 februari 2012

‘Je kunt met recht zeggen dat de ontwikkelaar-oude-stijl een bizar businessmodel heeft.’ ‘Het patroon van: hier komen 2.000 woningen en die zijn in 2020 af, dat gaat nooit meer gebeuren.’ Onze gesprekspartners winden er geen doekjes om. De tijd van aanbodgestuurd bouwen is voorbij. Wat een catastrofe is voor de marktpartijen, wordt een feest voor de consument. Want waar vraag en aanbod weer samen moeten vallen, staat die consument centraal.

Inmiddels zijn marktpartijen tot het besef gekomen dat bij het realiseren van woningaanbod een nieuw tijdperk is aangebroken. De wal heeft het schip gekeerd. Banken zitten in zwaar weer en zijn steeds terughoudender met het verstrekken van hypotheken. Projectontwikkelaars zitten met vastgoed dat als een molensteen om de nek hangt. Gemeentes zien hun begrotingen met miljoenen euro’s teruglopen, grondposities zijn lang niet meer zo aantrekkelijk als vóór 2008. En de makelaar, die het toch van de transacties moet hebben, wordt vervolgens meegesleurd. Waar ging het fout? En belangrijker: waar is de nooduitgang? Bij het beantwoorden van die vragen geldt – als altijd – de belangrijke stelregel: follow the money. Want waar het geld zit, daar ligt de oplossing. En dat geld zit nu vooral bij de consument. En die wil werkelijk nog wel de knip trekken, maar dan wel op nieuwe voorwaarden: “De klant wil weer serieus genomen worden”, aldus Jeroen Hutten, initiatiefnemer van een mogelijke oplossing voor de vastgelopen woningmarkt.

Bizar

Jeroen Hutten werkte negen jaar bij één van de grootste projectontwikkelaars van Nederland. Hij stond er met zijn neus bovenop toen de trein van ontwikkelen-oude-stijl vastliep en zich steeds verder vastdraaide. In grote lijnen schetst hij de gebeurtenissen. “Een ontwikkelaar heeft eigenlijk een bizar businessmodel. Zo’n organisatie is als een bakker die tien jaar vooruit meel inkoopt. Tien jaar vooruit kochten wij, bij mijn voormalig werkgever, onze grondstoffen. Daarbij gingen we uit van jaarlijks 2,5% opbrengststijging uit de te realiseren nieuwbouw. Vóór de eeuwwisseling was de opbrengst echter veel hoger. Wat je ook bouwde, het werd toch wel verkocht. Dat gaf de legitimatie om steeds verder te gaan. Toen het zo richting 2008 al wat minder ging, werd onmiddellijk geknepen op de bouwkosten. Hier en daar wat verdichten, meer woningen op de grond. Maar in 2009 werd het rendement op de nieuwbouw zelfs negatief en het gat tussen realiteit en prognose werd steeds groter. Tot het knapte.”

Omdraaien

“Ooit was grond macht, nu is het onmacht geworden.” Zo concludeert Jeroen Hutten. “De lijn liep van grond naar ontwikkelaar naar particulier. Ik wil dat omdraaien. We beginnen weer bij die particulier. Met dat doel ben ik in oktober 2011 met een initiatief onder de naam Nidoo gestart. Een woning is te lang gezien is als een beleggingsobject. Nu zien we echter weer duidelijker het primaire belang: aangenaam wonen. Maar wat verstaat iemand daar nu precies onder? Je kunt wel vragen: ‘hoe wil je wonen?’, maar het antwoord begint toch vaak met de locatie. Dan moet iemand wel weten wat er in de buurt allemaal mogelijk is, zeker als het om nieuwbouw gaat. Nu kennen we in Nederland ‘De Nieuwe Kaart van Nederland’. Met dat digitale instrument hield het Rijk tot 2010 bij welke plannen in Nederland in ontwikkeling waren: wonen, infrastructuur, bedrijventerreinen, alle bestemmings- en streekplannen en nationale plannen zitten erin. Ik heb al die 7.773 plannen in de website Nidoo.nl opgenomen, waardoor er één zeer groot overzicht onstaat van wat er gaat gebeuren. De sitebezoeker heeft in een paar klikken een overzicht van de nieuwbouwplannen die er in de directe omgeving spelen. Maar we doen meer.”

Clusteren

“Vervolgens kunnen consumenten bij een plan aangeven welke wensen ze hebben. Aan de andere kant kunnen ook gemeentes hun plannen op Nidoo in de spotlights zetten. Zij krijgen zo sneller zicht op de potentie van een bepaald plan. Dus kun je sneller plannen laten varen, als zijnde in deze tijden niet meer relevant. Of je kunt een plan bijsturen en zodanig aanpassen dat het wèl kan. Gemeente Oss onderschrijft deze meerwaarde en heeft zich als eerste gemeente in Nederland aangesloten bij Nidoo. Jeroen Hutten noemt als voordeel voor gemeenten die zich aansluiten: “Je kunt mensen met koopplannen ook sneller clusteren; liever vijftig mensen met interesse voor één plan, dan tien plannen in de lucht houden, met voor elk plan minimale interesse.” Het doel dat Jeroen Hutten met Nidoo nastreeft is, zoals hij het zelf noemt: in één keer goed ontwikkelen. “Dan ben je ook af van het ouderwetse patroon van stapels dure brochures produceren om je project aan de man te brengen. Je bent meteen in contact en gesprek met daadwerkelijk geïnteresseerden. Nidoo helpt ontwikkelende partijen om de potentie, en ook de grondwaarde, beter te bepalen.” Alle partijen hebben dus nog steeds hun rol in het proces: “De gemeente geeft aan wat mag, de ontwikkelaar wat kan en de consument wat zij wil”. Bij dit alles werpt Jeroen Hutten echter één vraag op die hij niet zelf kan beantwoorden. “De rol van de gemeentes is hierbij interessant. Want die zitten vaak op twee stoelen. Ze zijn soms èn grondbezitter èn zij bepalen op welke locatie gerealiseerd gaat worden. Nidoo geeft hen het instrument om te bepalen waar de meeste potentie is. Maar hoe eerlijk kunnen zij in die afweging zijn?”

Gemeentelijke regie

Namens de gemeente Rotterdam neemt Koen Westhoff, directeur Gebiedsontwikkeling van het Bureau Stadsontwikkeling, ons graag mee in de overwegingen die in zijn stad gemaakt worden. “Hoe eerlijk wij zijn? Wel, ook wij hebben er geen baat bij om te ontwikkelen op een locatie waar geen afzet te verwachten is. Dat is een luxe die we ons echt niet meer kunnen veroorloven. In 2008 constateerden wij in Rotterdam al dat de zaken uit de hand gingen lopen. Wij en ook projectontwikkelaars kwamen in de problemen. Dan stokt de stad en dat moeten we niet hebben. Nu hebben we het Rotterdams marktplatform, een mooi initiatief. We hebben elke zes weken overleg met een grote vertegenwoordiging van Rotterdamse ontwikkelpartijen. We kijken continu hoe de stad ervoor staat, kijken scherp naar de bouwproductie. Al sinds 2008 zitten we dus met alle partijen geregeld om de tafel, om te kijken hoe we gezamenlijk de vraaguitval kunnen opvangen. Zou bijvoorbeeld een woningcorporatie opvang kunnen zijn voor een projectontwikkelaar? Wat kunnen financierende partijen als bijvoorbeeld de Rabobank of de ABN Amro betekenen? En: wat is het programma van afzet? Wat is nu het beste om in de markt te zetten? Wat moeten we wel en wat niet in de lucht houden? Zo krijgen we gezamenlijk inzicht in locaties waar de afzet op orde is, welke woontypologie gewenst is. En bepalen we samen welke projecten naar achteren geschoven en wat naar voren gehaald kan worden. Programma’s worden omgegooid: Waar kunnen we van appartementen overstappen naar grondgebonden woningen? Moeten we appartementen van terrassen voorzien? Natuurlijk kost die bijsturing alle partijen heel veel geld als het plan deels overboard moet. De ontwikkelaar heeft kosten gemaakt. Het kost de gemeente geld, omdat bijvoorbeeld grondopbrengsten wegvallen. Wij hebben daarbij al 200 miljoen euro verlies genomen, sommige ontwikkelaars kregen vergelijkbare klappen. Desondanks zijn de ontwikkelaars erg blij met die regie, die gezamenlijke switch van aanbodgericht naar vraaggericht.”

Anders ontwikkelen

De overeenkomst tussen wat een initiatief als Nidoo nastreeft en wat de regie van de gemeente Rotterdam beoogt, is opmerkelijk, zo beaamt Koen Westhoff. “De essentie is dat we het gezamenlijk over alle plannen hebben. De afzonderlijke plannen waren toch niet meer los te trekken. Dus hebben ook wij verder gekeken dan onze eigen grondpositie. Een mooi voorbeeld daarvan is de beslissing die we genomen hebben bij de ontwikkeling van Zestienhoven. Die was voorzien op onze eigen grond, maar die faseren we nu uit. En minder kostbare programma’s, waar we nog wel afzet verwachten, trekken we naar voren. Dan krijg je het kleinere geld eerder binnen en het grote geld komt dan, hopelijk, later. Zo doen we het ook in Rotterdam Central District, dat onze moneymaker had moeten zijn. Daar geloven we nog steeds heilig in, zeker als de HSL er komt. Toch hebben we ook daar twee locaties van de gemeente achter in de tijd geplaatst. Oftewel, we nemen ons verlies om anderen ontwikkelkracht te geven. Niemand kan zeggen dat we alleen ons eigen ding doen. Met z’n allen zijn we meer dan ooit gefocused op de vraag. Maar de hamvraag is: hoe gaat die zich ontwikkelen? Dat weet eigenlijk niemand echt. Wat in elk geval nooit meer gaat gebeuren: grootschalige masterplannen. Het patroon van: hier komen 2.000 woningen en die zijn in 2020 af, dat is passé. Zo ook een voorschrift als: Belgische dakgoten met een krul op zeven meter hoogte. Dat hebben we ooit wel letterlijk zo voorgeschreven. Maar nu beperken we ons tot de grote lijnen. En we richten ons meer en meer op een nieuw soort beweging. Je ziet steeds meer mensen met een soort rudimentair idee van: ‘Als ik dit of dat huis nou op die plek zou kunnen krijgen, dan wil ik dat wel. Dan wil ik daar zelfs nog wel enige tijd op wachten ook.’ De woonwens blijft. En veel mensen hebben om zich heen gemeenschapjes van min of meer gelijkgestemden. Als je daar op weet te focussen, dan zijn er echt nog wel straatjes te realiseren. Het interessante is dat we de komende tijd anders gaan ontwikkelen.”

Informatie = key

Koen Westhoff poneert dat grootschalige projecten verleden tijd zijn. Het is zoeken naar ‘de kleine pareltjes’. De directeur Gebiedsontwikkeling noemt als voorbeeld het gemeentelijke initiatief ‘Klein Maar Fijn’ met zo’n 300.000 m2 vrij te ontwikkelen locaties, verspreid over de stad. “Kleine ontwikkelingen, waar bewoners en ontwikkelaars naar elkaar toekruipen.  Zo heeft in de Rotterdamse Gaffelstraat een corporatie een clubje mensen verenigd. De corporatie organiseert de afzet. Het komt rond, zij het allemaal op veel kleinere schaal dan voorheen. Zo lukt het wèl om bijvoorbeeld in Spangen zogenaamde Kluswoningen af te zetten. Als je mensen maar heel veel vrijheid biedt. Bij de Gravendijkwal was die vrijheid al iets minder en meteen zag je dat het lastiger werd. De opgave wordt nu dus veeleer: hoe vind en verenig je gelijkgestemden? De betere makelaar beweegt daarin mee. Zij kennen een buurt, hebben heel veel informatie op het niveau van huizenzoekers. Die informatie hebben wij hard nodig. Zelf hoor ik wel geluiden dat makelaars hierin nog wat te langzaam bewegen, ze zitten nog te veel in de hoek van de transactie. Dan ben je als makelaar eigenlijk al te laat. Je moet in een eerder stadium met de juiste groepen geïnteresseerden aan tafel komen, precies zoals de ontwikkelaars dat nu ook doen. Zo moet iedereen anders gaan denken en doen, ook de makelaar die nog een toekomst wil hebben. Die verandering: dat is ook wel weer het mooie van deze tijden.”

Bron: Vastgoed Adviseur Editie Januari/Februari 2012 – klik [hier] voor volledige editie
Tekst: Henk de Kleine

Bekijk alle nieuwsberichten